房地產(chǎn)調(diào)控的六點(diǎn)建議
趙慶秋
2022年03月23日 07:38
唐元
一乘文化一是把房價(jià)調(diào)控作為一項(xiàng)政治任務(wù)來抓。房價(jià)調(diào)控涉及面廣、牽扯利益關(guān)系復(fù)雜、政策執(zhí)行難度大，需要各級(jí)各部門統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、形成工作合力。建議國家發(fā)改委承擔(dān)房價(jià)調(diào)控的主體責(zé)任，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局的高度，制定和實(shí)施房價(jià)調(diào)控的政策措施。同時(shí)要將房價(jià)調(diào)控作為政治任務(wù)來抓，嚴(yán)肅工作紀(jì)律、保障政令暢通，確保國家房價(jià)調(diào)控各項(xiàng)工作任務(wù)的順利實(shí)施。
二是削弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。應(yīng)當(dāng)按照費(fèi)改稅思路，規(guī)范土地收益中央和地方政府分享制度，在改革到位之前，中央可以盡快征收東部一線、二線城市土地收益金，以削弱地方政府推動(dòng)房價(jià)上漲的沖動(dòng)。
三是借鑒德國模式，建立房價(jià)調(diào)控長效機(jī)制。德國模式就是對(duì)住房價(jià)格實(shí)行嚴(yán)格管制，建立科學(xué)的地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房價(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。按照《聯(lián)邦建筑法》，德國各地成立了“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)鼐哂蟹尚ЯΦ摹盎鶞?zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”，規(guī)定這類指導(dǎo)價(jià)所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照?qǐng)?zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。德國最重要的是建立“執(zhí)行威懾機(jī)制”使“指導(dǎo)價(jià)”能夠依法有效執(zhí)行，該國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制定的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”，將構(gòu)成違法行為受到處罰，超過50%則為“房價(jià)暴利”，將觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處3年徒刑。同時(shí)，德國還利用不動(dòng)產(chǎn)稅、房屋交易稅、差價(jià)盈利稅、房屋不動(dòng)產(chǎn)稅、出租房屋資本利得稅等一系列稅收政策，壓縮炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間，遏制房地產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益。我認(rèn)為，我們應(yīng)當(dāng)研究借鑒德國房地產(chǎn)調(diào)控做法，建立符合中國特色的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。
四是稀釋城市居民在城市炒房動(dòng)能。放開農(nóng)民住房管制政策，允許農(nóng)民住房可以上市流通，按照商品房交易；加快農(nóng)村清涼房地產(chǎn)開發(fā)，為城市居民提供夏天避暑環(huán)境，也為城市居民提供資金支出通道；加快特色小鎮(zhèn)、農(nóng)村園區(qū)建設(shè)，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到農(nóng)村發(fā)展，加快鄉(xiāng)村振興。
五是發(fā)揮銀行金融機(jī)構(gòu)在房價(jià)調(diào)控中的關(guān)鍵作用。銀行金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中具有舉足輕重的作用，在構(gòu)建房價(jià)調(diào)控長效機(jī)制中離不開銀行機(jī)構(gòu)的配合。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)施購房貸款差別化首付政策。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)查銀行金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)炒作的腐敗行為。
六是大力發(fā)展立體園林住房模式。立體綠色庭院式住房(簡稱“第四代住房”)，是將地面庭院搬到空中的高層園林樓房，具有樓宇皆綠化、空中連街巷、家家有庭院、門前可停車、鄰里相往來等特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了建筑、自然與人文有機(jī)結(jié)合。推廣立體庭院房住房模式，符合國家實(shí)施城市更新行動(dòng)、發(fā)展綠色低碳建筑、創(chuàng)造和諧宜居環(huán)境、建設(shè)生態(tài)園林城市的戰(zhàn)略方向，有利于提升城市居民生活品質(zhì)，引發(fā)城市住房模式的一場革命性升級(jí)，形成強(qiáng)大的綠色生態(tài)住房消費(fèi)需求，也有利于推動(dòng)城市建筑綠色革命，實(shí)現(xiàn)從水泥森林城市向碳中和生態(tài)宜居城市轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益十分巨大，國家住建部正在積極推廣這類住房模式，應(yīng)當(dāng)成為城市住房未來發(fā)展的方向。